Steuern sparen durch Nießbrauch
Wie wirkt sich die Eintragung eines Nießbrauch auf den Wert einer Immobilie aus?
Im heutigen Beitrag geht es um das Thema, wie sich die Eintragung eines Nießbrauchrecht im Grundbuch auf den Wert der Immobilie und damit auf die Steuerlast, z.B. im Rahmen von Schenkungen, auswirkt.
Wenn der Eigentümer einer Immobilie zu Lebzeiten vorab sein Eigentum überschreibt (z.B. an seine Kinder, Enkel oder sonstige Nutznießer) und zeitgleich ein Nießbrauchrecht zu seinen Gunsten ins Grundbuch eingetragen wird, muss dies im Rahmen der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.
Achtung! An dieser Stelle möchte ich ausdrücklich darauf hinweisen wie wichtig es aus meiner Sicht ist, dass jeweilige Recht VOR der Übertragung / Schenkung eintragen zu lassen. Das Finanzamt legt den Grundbesitzwert zum Stichtag fest. Hierfür ist also entscheidend, dass die i.d.R. erhebliche Wertminderung bereits berücksichtigt werden kann. Dies ist nur der Fall, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist.
Das Nießbrauchrecht ist in § 1030 bis § 1089 BGB definiert und in § 1030 wie folgt beschrieben: (1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch). (2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden (Quelle:https://de.wikipedia.org/wiki/Nießbrauch)
Ein Nießbrauch wird oftmals für vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser bestellt. Hintergrund ist, dass dem Nutznießer (Inhaber des Nießbrauchrechts) nach Eigentumsänderung noch immer sämtliche Erträge aus der Immobilie zustehen, obwohl er selbst nicht mehr Eigentümer ist. I.d.R. trägt er jedoch auch sämtliche Kosten für die Instandhaltung bzw. insgesamt sämtliche Aufwendungen.
Ein Nießbrauch wird i.d.R. lebenslang ausgeübt. Kann jedoch auch zeitlich beschränkt werden.
Die Wertminderung der Immobilie ist selbstverständlich vom Alter des Berechtigten abhängig, jedoch i.d.R. – selbst bei fortgeschrittenem Lebensalter – immer noch sehr hoch. Hier ein Beispiel:
Herr Erwin Müller, 68 Jahre alt (Lebenserwartung noch rd. 15 Jahre) schenkt seinem Enkel zu Lebzeiten ein Mehrfamilienhaus mit 8 Einheiten. Er behält sich lt. Schenkungsvertrag und Grundbuch die Ausübung eines lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauchrecht am Grundbesitz vor. Hierbei stehen ihm sämtliche Einnahmen aus der Immobilie zu. Gleichzeitig trägt er sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung, gewöhnliche Unterhaltung, öffentliche Lasten, Versicherungen sowie lfd. Kosten der Nutzung, etc.. Hier die Berechnung in Kurzform:
Ermittelter Verkehrswert (unbelastet) der Immobilie rd. 900.000,- €.
Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 4.800,- € pro Monat und somit bei ca. 57.600,- € p.a..
Auf Basis des Leibrentenbarwertfaktors (dieser wird auf Grundlage des Alters des Berechtigten sowie des Liegenschaftszinssatzes berechnet) ergibt sich der Barwert des wirtschaftlichen Nachteils mit ca. 605.000,- € (Wert des Nießbrauchs).
Der belastete Verkehrswert beläuft sich demnach auf 295.000,- € (vor Marktanpassung, die i.d.R. negativ ausfällt).
Im Ergebnis macht die Eintragung eines Nießbrauchs – insbesondere bei Eigentumsübergang zu Lebzeiten – absolut Sinn.
Den Wert eines Nießbrauchs ermittle ich zu einem geringen Mehraufwand von pauschal 180,- € zzgl. MwSt z.B. im Rahmen von Kurzgutachten.
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Immobilien Kurzgutachten – für welchen Zweck?
- Erbauseinandersetzungen
- Schenkungen
- Verkauf von Immobilien bei gerichtlicher Betreuung
- Verkauf oder Ankauf einer Immobilie
- Vermögensauseinandersetzungen im Rahmen einer Ehescheidung / Trennung
- betriebliche Angelegenheiten (z.B. Entnahme von Grundbesitzwerten aus dem Betriebsvermögen)
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