Steuern sparen durch Wohnrecht
Wie wirkt sich die Eintragung eines Wohnrechts auf den Wert einer Immobilie aus?
Wenn der Eigentümer einer Immobilie zu Lebzeiten vorab sein Eigentum überschreibt (z.B. an seine Kinder, Enkel oder sonstige Nutznießer) und zeitgleich ein Wohnrecht (in der Fachsprache = Wohnungsrecht) zu seinen Gunsten ins Grundbuch eingetragen wird, muss dies im Rahmen der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.
Achtung! An dieser Stelle möchte ich ausdrücklich darauf hinweisen wie wichtig es aus meiner Sicht ist, dass jeweilige Recht VOR der Übertragung / Schenkung eintragen zu lassen. Das Finanzamt legt den Grundbesitzwert zum Stichtag fest. Hierfür ist also entscheidend, dass die i.d.R. erhebliche Wertminderung bereits berücksichtigt werden kann. Dies ist nur der Fall, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB definiert. (Quelle: https://https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html
Ein Wohnungsrecht wird oftmals für Einfamilienhäuser oder selbst bewohnte Eigentumswohnungen bestellt. Hintergrund ist, dass dem Nutznießer (Inhaber des Wohnungsrechts) nach Eigentumsübergang ein lebenslanges Wohnrecht behält. Somit ist die Laufzeit des Rechts i.d.R. an die Lebensdauer einer Person gebunden.
Die Wertminderung der Immobilie ist selbstverständlich vom Alter des Berechtigten abhängig, jedoch i.d.R. – selbst bei fortgeschrittenem Lebensalter – immer noch sehr hoch. Hier ein Beispiel:
Frau E., 68 Jahre alt (Lebenserwartung noch rd. 9 Jahre) schenkt ihrem Sohne zu Lebzeiten ein Einfamilienhaus. Im Rahmen der Schenkung / vorgezogenes Erbe lässt sie sich ein lebenslanges Wohnungsrecht eintragen. Die Nebenkosten sowie die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie trägt sie weiterhin. Zur Berechnung:
Ermittelter Verkehrswert (unbelastet) der Immobilie rd. 550.000,- €.
Auf Basis des Leibrentenbarwertfaktors (dieser wird auf Grundlage des Alters der Berechtigten sowie des Liegenschaftszinssatzes berechnet) ergibt sich der Barwert der Wert des Wohnungsrechts mit ca. 126.000,- €.
Der belastete Verkehrswert beläuft sich demnach auf rd. 420.000,- € (vor Marktanpassung, die i.d.R. negativ ausfällt bzw. u.a. vom Alter des / der Berechtigten abhängig).
Im Ergebnis macht die Eintragung eines Wohnungsrechts – insbesondere bei Eigentumsübergang zu Lebzeiten – absolut Sinn.
Den Wert eines Wohnungsrechts ermittle ich zu einem geringen Mehraufwand von pauschal 180,- € zzgl. MwSt z.B. im Rahmen von Kurzgutachten.
Die Immobilienbewertung in Form eines Kurzgutachtens ist i.d.R. für die meisten Zwecke absolut ausreichend und hat sich über die Jahre bewährt. Es umfasst ca. 15-18 Seiten inkl. Fotoanhang und ist zum günstigen Pauschalpreis erhältlich. Die Fertigstellung erfolgt i.d.R. innerhalb von 2-3 Wochen ab Ortstermin.
Immobilien Kurzgutachten – für welchen Zweck?
- Erbauseinandersetzungen
- Schenkungen
- Verkauf von Immobilien bei gerichtlicher Betreuung
- Verkauf oder Ankauf einer Immobilie
- Vermögensauseinandersetzungen im Rahmen einer Ehescheidung / Trennung
- betriebliche Angelegenheiten (z.B. Entnahme von Grundbesitzwerten aus dem Betriebsvermögen)
VORTEILE DES IMMOBILIEN KURZGUTACHTENS IM ÜBERBLICK
- unkomplizierte Beauftragung
- schnelle Terminvereinbarung
- kurzfristige Erstellung des Gutachtens
Was kostet ein Immobilien Kurzgutachten im Vergleich?
Weniger Zeit = weniger Kosten
Aufgrund der Zeitersparnis, kann ich das Immobilien Kurzgutachten zu einem wesentlich günstigeren Preis anbieten. Das Immobilien Kurzgutachten ist zum günstigen Pauschalpreis erhältlich. Der Ortstermin erfolgt i.d.R. zeitnah innerhalb von 1-2 Wochen. Die Ausarbeitung des schriftlichen Gutachtens dauert ca. 14 Tage ab Ortstermin.
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