Immobilien Gutachten – Warum Verkehrswertgutachten nicht notwendig sind

Warum ein Verkehrswertgutachten meist keinen Sinn macht bzw. überdimensioniert ist?

Die Anfragen nach einer neutralen Immobilien Wertermittlung, die mich wöchentlich mehrfach erreichen, beziehen sich i.d.R. auf das s.g. Verkehrswertgutachten, welches der Laie als DAS Immobilien Wertgutachten kennt.

Das Verkehrswertgutachten, oder besser der Verkehrswert, definiert sich nach §194 BauGB (Quelle: https://gesetze-im-internet/bbaug/_194) wie folgt: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Es stellt die detaillierteste und umfangreichste schriftliche Ausarbeitung eines Immobiliengutachtens dar und umfasst für gewöhnlich (je nach Bewertungsobjekt) mindestens 30 bis 50 Seiten. Sämtliche Details zur Immobilie (Grundbuchstand, Belastungen, etc. etc.) werden detailliert dargestellt und beschrieben.

Wie bereits in früheren Beiträgen ausgeführt, halte ich diese Art von Gutachten in 80% der Fälle (insbesondere im privaten Bereich) für völlig überdimensioniert und dem Bedarf der Auftraggeber nicht angemessen.

Warum sollte beispielsweise bei einer erblichen Auseinandersetzung innerhalb der Familie -sofern Einigkeit herrscht- eine derart umfangreiche schriftliche Ausarbeitung notwendig sein? Sämtliche Beteiligte kennen i.d.R. die Immobilie und benötigen lediglich eine fundierte neutrale Wertermittlung. Gleiches gilt z.B. auch bei Trennungen, Scheidungen, etc.

ACHTUNG! Meine o.g. Ausführung setzen voraus, dass KEINE gerichtliche Auseinandersetzung anhängig oder zu erwarten ist.

Warum weiße ich hierauf so deutlich hin? Aus meiner Erfahrung ist es bei zerstrittenen Parteien so, dass das Gutachten von einer Partei in Auftrag gegeben wird und oftmals nicht zwischen den Parteien abgestimmt wird. Dies kann zur Folge haben, dass es nach Fertigstellung von der Gegenseite abgelehnt wird.

Spätestens im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung,  wird dann erneut ein Gutachten vom zuständigen Richter in Auftrag gegeben. Und zwar i.d.R. bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Kollegen.

Hierdurch können für den Auftraggeber doppelte Kosten entstehen. Und hierauf weisen leider die wenigsten Sachverständigen hin. Aus meiner Sicht muss zumindest für Aufklärung gesorgt und der Auftraggeber auf dieses Risiko hingewiesen werden. Leider ist es in der Praxis oft so, dass dies unterbleibt bzw. – unterstelle ich – „bewusst“ verschwiegen wird und statt dessen ausschließlich Verkehrswertgutachten angeboten werden. Selbstredend, dass die Kosten hierfür üblicherweise doppelt bis dreimal so hoch sind…

Die Immobilienbewertung in Form eines Kurzgutachtens ist aber für die meisten Zwecke absolut ausreichend und hat sich über die Jahre bewährt.

Die Vorgehensweise ist zunächst exakt die gleiche wie bei der Erstellung eines voll umfänglichen Verkehrswertgutachtens. Auf Basis der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen bzw. Sichtung der Bauakte, findet der Ortstermin am Objekt statt. Der Instandhaltungszustand, Modernisierungen und ggf. Schäden werden geprüft und bewertet. Im Anschluss erfolgt die Bewertung der Immobilie mittels der Methoden der Wertermittlungsverordnung WertV und die schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse. Im Falle des Verkehrswertgutachtens werden zusätzlich noch Auskünfte von Behörden eingeholt und diese mit im Gutachten dargestellt. Im Falle des Kurzgutachtens wird bewusst hierauf verzichtet.

Das Ergebnis ist ein schriftliches Gutachten mit einem Umfang von 12-15 Seiten inkl. Fotoanhang, welches absolut aussagekräftig ist und erfahrungsgemäß für die Zwecke des Auftraggebers absolut ausreichend.

Die Vorteile des Kurzgutachtens liegen klar auf der Hand:

Kurze Wartezeiten

Der Zeitaufwand für die Erstellung eines Immobilien Kurzgutachtens ist wesentlich geringer. Daher bin ich in der Lage Ihnen einen zeitnahen Ortstermin (i.d.R. innerhalb von 1-2 Wochen) anbieten zu können. Für die Ausarbeitung des schriftlichen Gutachtens, benötige ich nochmals ca. 2 Wochen. Im Ergebnis haben Sie Ihr fertiges Immobiliengutachten daher innerhalb von max. 1 Monat.

Weniger Unterlagen – weniger Aufwand für Sie!

Im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten, werden für das Immobilien Kurzgutachten wesentlich weniger Unterlagen benötigt. Die Lieferung der notwendigen Dokumente stellt i.d.R. kein Problem dar.

Immobilien Kurzgutachten – für welchen Zweck?

  • Erbauseinandersetzungen
  • Schenkungen
  • Verkauf von Immobilien bei gerichtlicher Betreuung
  • Verkauf oder Ankauf einer Immobilie
  • Vermögensauseinandersetzungen im Rahmen einer Ehescheidung / Trennung
  • betriebliche Angelegenheiten (z.B. Entnahme von Grundbesitzwerten aus dem Betriebsvermögen)

VORTEILE DES IMMOBILIEN KURZGUTACHTENS IM ÜBERBLICK

  • unkomplizierte Beauftragung
  • schnelle Terminvereinbarung
  • kurzfristige Erstellung des Gutachtens

Was kostet ein Immobilien Kurzgutachten im Vergleich?

Weniger Zeit = weniger Kosten
Aufgrund der Zeitersparnis, kann ich das Immobilien Kurzgutachten zu einem wesentlich günstigeren Preis anbieten. Das Immobilien Kurzgutachten kostet pauschal ab 870,- €* zzgl. MwSt. Der Ortstermin erfolgt i.d.R. zeitnah innerhalb von 1-2 Wochen. Die Ausarbeitung des schriftlichen Gutachtens dauert ca. 14 Tage ab Ortstermin.

Mehr zu Kosten und notwendigen Unterlagen unter IMMOBILIEN KURZGUTACHTEN