Was ist ein Bodenrichtwert? Und warum ist er „nur“ ein Richtwert?
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für Grundstücke in einer bestimmten Region oder Gemeinde. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und dient als Orientierungswert für die Bodenwertermittlung (Grundstückswert). Bodenrichtwerte werden in der Regel in Intervallen von 1 – 2 Jahren aktualisiert und können je nach Lage, Größe und Ausstattung des Grundstücks variieren.
Es ist immer zu beachten, dass der Bodenrichtwert nicht den tatsächlichen Wert eines Grundstücks darstellt, sondern lediglich einen Anhaltspunkt bietet. Ein Grundstück kann sowohl unter als auch über dem Bodenrichtwert verkauft werden, je nach Angebot und Nachfrage.
Bodenrichtwerte können in den Portalen der Bundesländer eingesehen werden, oder über das bundesweite Portal BORIS-D https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de
Warum der Bodenrichtwert nur eine Richtgröße ist?
Der Bodenrichtwert kann stets nur eine Richtgröße sein, da er lediglich den durch-schnittlichen Verkaufspreis für Boden in einer bestimmten Region darstellt. Es gibt jedoch viele Faktoren, die den tatsächlichen Verkaufspreis eines Grundstücks beeinflussen können, wie z.B. die Lage, Größe, Zustand, Zonierung und die Art der Nutzung.
Darüber hinaus werden Bodenrichtwerte zonal ermittelt. Je nachdem wie groß die Zone ist, in der sich das Bewertungsgrundstück befindet, muss aus meiner Sicht zwingend die genaue Lage (ruhige Ortsrandlage, Nähe zu Bundes- oder Landesstraßen, Nähe zu Bahnstrecken, ggf. Immissionsbelastungen, etc.) berücksichtigt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert ist und es je nach Lage und anderen Faktoren zu Abweichungen kommen kann. Eine detailliertere Bewertung durch einen Immobilien Sachverständigen kann ein genaueres Bild davon geben, was ein bestimmtes Grundstück tatsächlich wert ist. Es ist auch wichtig zu berücksichtigen, dass der Bodenrichtwert, je nach Region und Zeitpunkt, unterschiedlich sein kann und sich ändern kann.
Hier anschaulich am Beispiel von Pelzerhaken (OT von Neustadt in Holstein) dargestellt:
Die Karte zeigt die einzelnen Bodenrichtwertzonen. Die teuerste Lage mit dem höchsten Bodenrichtwert in Höhe von 1.200,- €/m2 ist die Lage „Am hohen Ufer“ mit direkter Strandlage und Blick auf die Lübecker Bucht.
Die Bodenrichtwerte der dahinter liegenden Zone belaufen sich auf 700,- €/m2; am nördlichen Ortsrand Richtung Feld, beträgt der Bodenrichtwert noch 500,- €/m2.
Was ist eine Regelgrundstücksgröße?
Eine Regelgrundstücksgröße bezieht sich auf die durchschnittliche oder vorgeschriebene Größe eines Baugrundstücks, die in bestimmten Regionen oder Gemeinden festgelegt wurde.
Diese Regelungen werden in der Regel durch die lokale Bauordnung festgelegt und dienen dazu, die Nutzung des Bodens zu steuern und zu planen. Eine Regelgrundstücksgröße kann je nach Region unterschiedlich sein und kann auch je nach Art des Gebäudes, das auf dem Grundstück errichtet werden soll, unterschiedlich sein. Zum Beispiel ist die Regelgrundstücksgröße für ein Einfamilienhaus i.d.R. nicht die gleiche wie für ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbegebäude, da die Ausnutzung des Grundstücks abweicht.
Viele Auftraggeber gehen fälschlicherweise oft davon aus, dass der Grundstückswert ermittelt wird, in dem die Größe des Grundstücks x dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Dies ist aber so i.d.R. nicht richtig.
Ein typisches Beispiel für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück in der Größe von 900 m2: der Bodenrichtwert beläuft sich hierfür aktuell auf 300,- €/m2, bezieht sich jedoch auf eine Regelgrundstücksgröße von nur 500 m2.
Demnach beläuft sich der Wert des anteiligen Baulands auf 150.000,- €; der restliche Grundstückswert wird dann gemäß den Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses angepasst. Die Faktoren hierfür variieren und liegen meist zwischen 0,8 bis 0,9 – je nach Grundstücksgröße und Vorgabe. Im Beispiel gehe ich von einer Anpassung mit 0,9 aus = 300,- € x 0,9 = 270,- €
Der ermittelte Bodenwert (Grundstückswert) beträgt 258.000,- €.
Im Rahmen von Immobilien Gutachten, ermittle ich regelmäßig den Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken.
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