GRUNDSTEUERREFORM 2025
Warum ein Immobiliengutachten Ihre Grundsteuer senken kann
Seit 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Deutschland wirksam und hat teilweise weitreichende Auswirkungen auf die Steuerlast von Immobilieneigentümern. Ziel der Reform ist es, eine verfassungsrechtlich gerechte Bewertung aller Grundstücke und Gebäude zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang spielt der sogenannte „gemeine Wert“ eine zentrale Rolle. https://dejure.org/gesetze/BewG/198.html
Die Praxiserfahrung des 1.HJ 2025 zeigt: Der Großteil der Immobilieneigentümer ist NICHT einverstanden mit der Einschätzung / Festlegung durch das Finanzamt. Die festgesetzte Grundsteuer ist oftmals 5mal so hoch wie zuvor.
Grund hierfür ist u.a., dass das Finanzamt die Grundstückswerte (Bodenwerte) falsch ermittelt und beispielsweise pauschal den Bodenrichtwert für Bauland für das gesamte Grundstück ansetzt. Unabhängig davon, ob
* das Grundstück größer als das Vergleichsgrundstück ist
* ein Teil Garten-, Grünland- oder Ackerland vorhanden ist
* die Lage wird ggf. nicht ausreichend berücksichtigt (Nähe zur Bahn, etc.)
* Schäden & mangelnde Instandhaltung der baulichen Anlage werden nicht berücksichtigt
* u.v.m.
In solchen Fällen kann ein Immobiliengutachten Abhilfe schaffen: Es dient als fundierter Nachweis des sog. niedrigeren gemeinen Wertes und kann helfen, die steuerliche Belastung spürbar zu senken. Doch worum handelt es sich beim gemeinen Wert genau, wie funktioniert das Verfahren zur Feststellung des Grundsteuerwerts, und welche konkreten Vorteile bringt ein professionelles Gutachten mit sich?
Was ist der gemeine Wert?
Der gemeine Wert einer Immobilie beschreibt ihren Marktwert, also den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf erzielt werden könnte. Geregelt ist dieser Begriff im Bewertungsgesetz (§ 9 BewG). Er ist damit ein objektivierter Verkehrswert, der von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt geprägt ist. Der gemeine Wert berücksichtigt individuelle Merkmale der Immobilie wie Lage, Zustand, Ausstattung, Nutzungsmöglichkeiten und Ertragsaussichten.
Im Rahmen der neuen Grundsteuerermittlung verwendet das Finanzamt jedoch in der Regel „standardisierte Verfahren“ zur Bewertung. Diese können unter Umständen zu unrealistischen Werten führen – etwa wenn die individuellen Besonderheiten eines Grundstücks oder Gebäudes nicht ausreichend berücksichtigt werden. In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, dem pauschal ermittelten Wert einen „individuellen gemeinen Wert“ entgegenzusetzen, um eine faire steuerliche Bewertung zu erreichen.
Wenn Eigentümer der Meinung sind, dass der festgestellte Grundsteuerwert nicht dem tatsächlichen Wert ihrer Immobilie entspricht, haben sie die Möglichkeit, einen „niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen“. Hierfür fordert das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.VERKEHRSWERTGUTACHTEN NACH § 194 BauGB
Das Gutachten ist eine nachvollziehbare und rechtlich anerkannte Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen. Dabei kann es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter, einen zertifizierten Sachverständigen oder einen erfahrenen Immobilienbewerter handeln.
Achtung! Seit geraumer Zeit akzeptieren die Finanzämter ausschließlich nach DIN ISO zertifizierte oder öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige. Die Zertifizierung muss durch ein in Deutschland akkreditiertes Institut erfolgen.
Das Gutachten wird auf Basis anerkannter Methoden (z. B. Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren) erstellt und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren.
Ein vollständiges Gutachten umfasst in der Regel:
* Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie und des Grundstücks
* Eine Bewertung der Lage und Umgebung
* Eine Analyse des baulichen Zustands
* Angaben zu Nutzungsmöglichkeiten, Mieteinnahmen, Einschränkungen etc.
* Die Herleitung des Verkehrswertes / gemeinen Wertes
Sollte der ermittelte Wert niedriger ausfallen, als der vom Finanzamt, ergeben sich die folgenden Vorteile:
1.Reduzierung der Grundsteuerlast
Wenn das Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist, kann dieser Wert beim Finanzamt als Grundlage für die Grundsteuer herangezogen werden (§ 198 BewG). Das kann zu einer spürbaren Senkung der jährlichen Steuerlast führen – insbesondere bei Gewerbeobjekten oder größeren Wohnimmobilien.
2. Objektivität und Glaubwürdigkeit
Ein professionelles Gutachten ist ein belastbares und unabhängiges Dokument. Es ist nachvollziehbar aufgebaut, methodisch korrekt erstellt und enthält in der Regel auch Foto- und Planmaterial. Es erhöht die Glaubwürdigkeit des Eigentümers im Verfahren mit dem Finanzamt erheblich.
3. Rechtssicherheit im Einspruchsverfahren
Wenn Eigentümer gegen den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuerwert Einspruch einlegen, ist ein Gutachten die beste Grundlage für eine erfolgreiche Auseinandersetzung. Es kann sowohl im Verwaltungsverfahren als auch vor dem Finanzgericht als Beweismittel verwendet werden.
4. Langfristige Entlastung
Da der Grundsteuerwert über mehrere Jahre hinweg die Bemessungsgrundlage bildet, wirkt sich ein einmal nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert über lange Zeit positiv aus. Die Investition in ein Gutachten kann sich somit bereits nach wenigen Jahren amortisieren.
Wann lohnt sich ein Gutachten?
Ein Immobiliengutachten lohnt sich vor allem in folgenden Fällen:
* Die Immobilie befindet sich in einem schlechten baulichen Zustand.
* Die Lage ist ungünstig oder es bestehen Einschränkungen bei der Nutzung.
* Es gibt Leerstand oder Mietausfälle.
* Die vom Finanzamt angesetzten Werte erscheinen auffällig hoch.
* Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, bei der die Grundsteuerbelastung besonders ins Gewicht fällt.
FAZIT
Die Grundsteuerreform bringt viele Veränderungen mit sich – nicht zuletzt auch höhere Steuerlasten für zahlreiche Eigentümer. Wer der Meinung ist, dass die eigene Immobilie zu hoch bewertet wurde, sollte prüfen, ob ein Immobiliengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes sinnvoll ist. Ein solches Gutachten kann eine fundierte, objektive und rechtlich anerkannte Möglichkeit sein, die eigene Steuerlast zu senken. Die Investition lohnt sich insbesondere dann, wenn die Immobilie Besonderheiten aufweist, die in der standardisierten Bewertung nicht oder nur unzureichend berücksichtigt wurden. Eigentümer sichern sich damit nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch rechtliche Klarheit und Planbarkeit für die Zukunft.
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