Falsche Bodenwerte bei der Grundsteuer
Falsche Bodenwertermittlung bei der Grundsteuer: Wenn das Finanzamt den Grundstückswert überzieht
Bei der Neubewertung von Grundstücken im Rahmen der Grundsteuerreform kommt es in der Praxis zu gravierenden Fehlern – und das nicht selten. Schätzungen zufolge liegt das Finanzamt in rund 90 % der Fälle mit der Grundstücksbewertung daneben. Besonders betroffen sind Eigentümer großer Grundstücke. Der Hauptfehler: Das gesamte Grundstück wird pauschal mit dem vollen Bodenrichtwert angesetzt – unabhängig von Größe, Nutzung oder wirtschaftlicher Verwertbarkeit. Das führt zu unrealistisch hohen und in vielen Fällen schlicht falschen Steuerwerten.
Der Bodenrichtwert – kein Pauschalwert für jede Quadratmeterzahl
Der Bodenrichtwert ist grundsätzlich ein durchschnittlicher Lagewert, der auf einer typisierten Grundstücksgröße und Nutzung basiert – häufig auf einem sogenannten Regelgrundstück oder Vergleichsgrundstück. Diese Regelgrundstücksgröße variiert je nach Gemeinde und Bebauungsstruktur, liegt aber meist zwischen 400 und 800 Quadratmetern bei Wohnbaugrundstücken. Der Wert gibt also an, welchen Preis ein typisches Grundstück dieser Größe in einer bestimmten Lage erzielt.
Doch bei größeren Grundstücken ist eine pauschale Bewertung mit dem vollen Bodenrichtwert nicht zulässig und sachlich falsch. Denn die über die Regelgröße hinausgehenden Flächen sind meist nicht in gleicher Weise wirtschaftlich nutzbar (z. B. wegen schlechterer Bebaubarkeit, Lärmbelastung, ungünstiger Form oder Lage im hinteren Grundstücksbereich, hoher Anteil an Gartenland, etc.).
Bewertung über der Regelgröße: Anpassung ist Pflicht
Nach der geltenden Bewertungsrichtlinie dürfen Flächen, die über die Regelgrundstücksgröße hinausgehen nicht automatisch mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet werden. Vielmehr ist hier eine sachverständige Anpassung vorzunehmen – beispielsweise durch Abschläge oder die Bewertung mit einem geringeren Wertansatz. In der Praxis findet dies jedoch selten statt.
Die Folge: Grundstücke mit beispielsweise 1.200 m² werden komplett mit dem Richtwert für ein typisches 600-m²-Grundstück angesetzt. Das kann den fiktiven Bodenwert verdoppeln – mit direkter Auswirkung auf die Grundsteuer.
Was Eigentümer tun können?
Eigentümer, deren Grundstücksbewertung offensichtlich zu hoch ausgefallen ist, sollten aktiv werden:
1. Grundsteuerbescheid prüfen – insbesondere bei größeren Grundstücken.
2. Bodenwertberechnung analysieren – wurde der volle Richtwert auf die gesamte Fläche angesetzt?
3. Einspruch einlegen – gegen den Grundsteuerwertbescheid innerhalb eines Monats.
4. Sachverständige Bewertung einholen – um eine realitätsnahe Wertermittlung nachzuweisen.
Fazit
Die systematische Überbewertung großer Grundstücke durch das Finanzamt ist kein Einzelfall, sondern ein strukturelles Problem. Wer untätig bleibt, zahlt dauerhaft eine zu hohe Grundsteuer. Es lohnt sich daher, den Bodenwert kritisch zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben. Denn die Grundsteuer muss korrekt und fair sein – nicht pauschal und fehlerhaft.
Gerne berate ich Sie, ob Ihr Steuerbescheid richtig ist oder korrigiert werden muss.
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