Steuern sparen durch Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Schenkungssteuer sparen durch Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Das Jahr 2024 war geprägt von Wertermittlungen, die für Schenkungen innerhalb von Familien benötigt wurden. Im Rahmen dessen, haben sich die Schenkenden häufig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht auf Lebzeiten eintragen lassen. Nicht selten stellte sich in diesem Zusammenhang die Frage: „Wohnrecht oder Nießbrauchrecht?“

Ich nehme dies zum Anlass den Unterschied hier für den Laien darzustellen:

Der Unterschied und die Vorteile von Nießbraucsrecht und Wohnrecht

Das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht sind 2 rechtliche Konstruktion, die häufig  genutzt werden, um die Nutzung oder den Ertrag einer Immobilie zu regeln, insbesondere in Erbschafts- und Schenkungsfällen. Obwohl sie auf den ersten Blick ähnlich wirken, gibt es doch erhebliche Unterschiede in der rechtlichen Ausgestaltung:

Wohnrecht
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB (Quelle: https://https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html ) ist eine speziellere Form des Nutzungsrechts. Es erlaubt einer Person, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dass sie Eigentümer ist. Anders als beim Nießbrauch kann der Berechtigte die Immobilie jedoch nicht wirtschaftlich verwerten, also z. B. nicht vermieten.

Das Wohnrecht wird häufig für eine bestimmte Wohnung oder einen Teil einer Immobilie eingeräumt und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Die Vorteile des Wohnrechts lauten:

1. Einfachheit – Es ist unkomplizierter und weniger weitreichend als ein Nießbrauchrecht
2. Absicherung – Vor allem in familiären Kontexten, z. B. bei der Übertragung von Immobilien an Kinder, dient es dazu, den Lebensabend des Wohnberechtigten abzusichern
3. Kostensparend – Die steuerliche Bewertung eines Wohnrechts ist häufig geringer als beim Nießbrauch, was je nach Situation vorteilhaft sein kann.

Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB (Quelle:https://de.wikipedia.org/wiki/Nießbrauch) ist ein umfassendes Nutzungsrecht, das es dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie zu nutzen und auch wirtschaftlich von ihr zu profitieren. Es umfasst also:

1. Das Wohnrecht – Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen
2. Das Vermietungsrecht – Alternativ kann der Nießbraucher die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten
3. Vollerträge – Alle wirtschaftlichen Erträge aus der Immobilie stehen dem Nießbraucher zu

Allerdings bleibt die Immobilie rechtlich im Eigentum des Eigentümers, der sogenannte *belastete Eigentümer*. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder, wenn ausdrücklich vereinbart, nach einer bestimmten Zeit.

Die Vorteile des Nießbrauchrechts lauten:
– Flexibilität – Der Nießbraucher kann entscheiden, ob er die Immobilie selbst nutzt oder vermietet.
– Erbschafts- und Schenkungssteuerersparnis – Bei Schenkungen reduziert sich der Wert einer Immobilie erheblich
– Absicherung im Alter – vor allem ältere Menschen nutzen den Nießbrauch, um ihre Wohn- oder Einkommenssituation abzusichern und gleichzeitig Vermögen an die nächste Generation zu übertragen
– Vermeidung von Konflikten – Der Eigentümer kann die Immobilie vererben oder übertragen, ohne dass die Nutzung des Nießbrauchers beeinträchtigt wird.

Wann ist welches Recht sinnvoll? 

Nießbrauchrecht

Ideal für Personen, die nicht nur selbst in einer Immobilie wohnen möchten, sondern auch von Mieteinnahmen profitieren wollen. Es eignet sich besonders in Fällen, in denen eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird und der Schenker oder Erblasser sich eine Absicherung durch Nutzung und Einkünfte wünscht.

Wohnrecht

Geeignet für Personen, die lediglich in einer Immobilie wohnen möchten, ohne sie wirtschaftlich zu nutzen. Es wird häufig im familiären Umfeld genutzt, um älteren Familienmitgliedern das Wohnen zu sichern.

Den Wert eines Nießbrauchrecht oder Wohnungsrechts ermittle ich z.B. im Rahmen von Kurzgutachten.

Die Rechte wirken sich – je nach Alter des / der Nutznießer(s)in  – extrem wertmindernd aus. Sollten Sie die Übertragung (Schenkung) einer Immobilie innerhalb der Familie planen, denken Sie – schon alleine aus steuerlichen Gründen – über die Belastung mit einem der o.g. Rechte nach.

Bei Übertragungen von Immobilien, deren Wert unterhalb der Steuerfreigrenze liegen, kann ein Immobilien Kurzgutachten ausreichend sein. Für alle anderen Fälle, empfehle ich die Erstellung eines voll umfänglichen Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB.

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