Sanierungsbedürftige Immobilien – warum das Baujahr allein nichts über den Wert sagt

„Das Haus ist von 1974 – was ist das heute noch wert?“   Diese Frage höre ich oft. Sehr oft.

Und sie zeigt ziemlich gut, wo das eigentliche Missverständnis liegt.

Denn das Baujahr ist bei der Immobilienbewertung zwar ein Anhaltspunkt –aber eben nur ein sehr grober. Was wirklich zählt, wird dabei häufig übersehen.

Baujahr klingt objektiv – ist es aber nicht

Viele Eigentümer orientieren sich fast ausschließlich am Baujahr.

Nach dem Motto:

  • Alt = wenig wert
  • Neu = viel wert

So einfach ist es leider nicht.

Ich sehe regelmäßig:

  • Häuser aus den 60er- oder 70er-Jahren, die top gepflegt sind
  • und deutlich jüngere Gebäude, die massive Probleme haben

Das Baujahr sagt etwas über die Zeit, aber wenig über den tatsächlichen Zustand.

Was Käufer wirklich interessiert

Käufer fragen selten: „Wann wurde das Haus gebaut?“

Sie fragen:

  • Was muss ich investieren?
  • Was funktioniert noch?
  • Was kommt in den nächsten Jahren auf mich zu?

Und genau das beeinflusst den Wert.

Typischer Fehler Nr. 1: „Ein bisschen Renovierung“…Ein Klassiker.

Eigentümer sagen:

  • „Das ist nur ein bisschen Renovierung“
  • „Kann man nach und nach machen“

Käufer rechnen anders:

  •  neue Heizung
  • neue Elektrik
  • neue Fenster
  • Dämmung
  • Bäder

Aus „ein bisschen“ werden schnell Beträge im siebenstelligen Bereich.

Und diese Summe wird vom Käufer im „Kopf“ direkt vom Kaufpreis abgezogen (oftmals mit Sicherheitszuschlag).

 Typischer Fehler Nr. 2: Sanierungsbedarf wird unterschätzt

Viele Probleme sind nicht auf den ersten Blick sichtbar:

  • alte Leitungen
  • fehlende oder schlechte Dämmung
  • Feuchtigkeit
  • veraltete Haustechnik
  • bauzeittypische Materialien

Gerade bei älteren Fertighäusern oder Häusern mit großen Instandhaltungs- und / oder Sanierungsstaus spielt das eine große Rolle.

Ein Online-Rechner sieht das nicht.

Ein Baujahr sagt darüber nichts aus.

Typischer Fehler Nr. 3: Vergleich mit modernisierten Häusern

„In der Straße wurde ein ähnliches Haus für Summe X verkauft.“

Was oft übersehen wird:

  • Das andere Haus war saniert
  • hatte neue Fenster
  • eine neue Heizung
  • vielleicht sogar eine neue Raumaufteilung

Der Vergleich hinkt – und führt zu falschen Erwartungen.

Warum sanierungsbedürftige Immobilien schwer zu bewerten sind

Der Wert hängt stark davon ab:

  • wie umfangreich die Sanierung ist
  • was zwingend gemacht werden muss
  • was optional wäre
  • wie realistisch Käufer kalkulieren

Zwei Häuser mit gleichem Baujahr können preislich weit auseinanderliegen. Nicht wegen des Baujahrs – sondern wegen des Zustands.

Baujahr vs. Zustand – ein einfaches Beispiel

Haus A:

  • Baujahr 1970
  • Dach erneuert
  • Fenster neu
  • Heizung modern
  • Elektrik überarbeitet

Haus B:

  • Baujahr 1990
  • alles im Originalzustand
  • hohe Energiekosten
  • baldiger Sanierungsbedarf

Welches ist mehr wert? In der Praxis oft Haus A.

Der Markt bestraft Unsicherheit

Je größer der Sanierungsbedarf wirkt:

  • desto weniger Interessenten
  • desto vorsichtiger die Angebote
  • desto größer die Abschläge

Viele Käufer setzen heute voraus:

  • Planungssicherheit
  • klare Zahlen
  • überschaubare Risiken

Unklarer Zustand = geringerer Wert.

Warum eine realistische Bewertung so wichtig ist

Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien passiert Folgendes:

  • zu hoher Angebotspreis
  • wenig Nachfrage
  • lange Standzeit
  • spätere Preisreduzierungen

Am Ende wird oft unter dem eigentlich realistischen Wert verkauft, nur weil der Einstieg falsch war.

Eine saubere Bewertung berücksichtigt:

  • den tatsächlichen Zustand
  • realistische Sanierungskosten
  • Marktverhalten von Käufern

Nicht Wunschdenken – sondern Realität.

Mein persönlicher Blick aus der Praxis: Ich erlebe häufig, dass Eigentümer erst im Verkaufsprozess merken, wie stark Sanierungsbedarf den Wert beeinflusst.

Nicht, weil das Haus „schlecht“ ist – sondern weil der Markt nüchtern rechnet.

Eine sanierungsbedürftige Immobilieist nicht automatisch wenig wert. Aber sie ist anders zu bewerten.

MEIN FAZIT: 

Das Baujahr allein sagt fast nichts über den Wert einer Immobilie aus. Entscheidend ist:

  • was gemacht wurde?
  • wann es gemacht wurde?
  • was gemacht werden muss?
  • und wie Käufer das einschätzen

Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie bewerten will, sollte nicht auf Tabellen oder Rechner vertrauen, sondern auf eine realistische Einschätzung des Zustands.

Denn am Ende entscheidet nicht das Baujahr – sondern das, was wirklich vor Ort vorgefunden wird.

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