Bodenrichtwert × Grundstücksfläche? Warum diese Rechnung in der Praxis oft falsch ist

Eine Situation begegnet mir in meiner täglichen Arbeit als Immobiliensachverständige immer wieder:

Eigentümer, Steuerberater, Rechtsanwälte und teilweise sogar Finanzämter gehen davon aus, dass sich der Grundstückswert ganz einfach berechnen lässt. Die Rechnung lautet dann:

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundstückswert

Auf den ersten Blick klingt das logisch. In der Praxis führt diese Annahme jedoch häufig zu deutlich überhöhten Grundstückswerten – insbesondere bei großen Grundstücken mit Flächen von 1.000, 2.000 oder sogar mehreren Tausend Quadratmetern.

Was ist überhaupt ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt, die in Deutschland flächendeckend eingerichtet sind.

Zu den wichtigsten Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört die Auswertung tatsächlich gezahlter Kaufpreise. Auf Grundlage dieser Kaufpreissammlung werden regelmäßig Bodenrichtwerte für bestimmte Gebiete festgelegt.

Der Bodenrichtwert gibt dabei an, welchen Wert ein Quadratmeter Boden eines sogenannten Richtwertgrundstücks in einer bestimmten Lage durchschnittlich hat.

Wichtig ist dabei: Der Bodenrichtwert bezieht sich nicht auf jedes beliebige Grundstück, sondern auf ein fiktives, typisches Grundstück mit genau definierten Eigenschaften hinsichtlich Größe, Nutzung und Zuschnitt.

Genau an diesem Punkt entstehen in der Praxis die meisten Missverständnisse.

Der häufigste Fehler: Das eigene Grundstück mit dem Richtwertgrundstück gleichsetzen

Viele Eigentümer sehen beispielsweise einen Bodenrichtwert von 300 €/m² und besitzen ein 2.000 m² großes Grundstück.

Die erste Rechnung lautet dann:

2.000 m² × 300 €/m² = 600.000 €

Tatsächlich ist ein solcher Wert in vielen Fällen jedoch deutlich zu hoch angesetzt.

Der Grund ist einfach:

Große Grundstücke erzielen am Markt häufig keinen proportional höheren Preis als kleinere Grundstücke. Käufer bezahlen für zusätzliche Flächen meist deutlich weniger als für die ersten Quadratmeter eines Grundstücks.

Deshalb sehen die Wertermittlungsrichtlinien und die Auswertungen der Gutachterausschüsse verschiedene Anpassungsmöglichkeiten vor.

Anpassung über Umrechnungskoeffizienten

In vielen Regionen veröffentlichen die Gutachterausschüsse sogenannte Umrechnungskoeffizienten.

Diese berücksichtigen, dass größere Grundstücke am Markt regelmäßig geringere Quadratmeterpreise erzielen als kleinere Grundstücke.

Das bedeutet:

Je größer ein Grundstück im Vergleich zum Richtwertgrundstück ist, desto stärker wird der Bodenrichtwert häufig reduziert.

Der tatsächliche Bodenwert liegt dadurch oftmals deutlich unter dem Ergebnis einer einfachen Multiplikation von Fläche und Bodenrichtwert.

Vorderland und Hinterland

Eine weitere häufige Bewertungsmethode betrifft besonders tiefe Grundstücke.

Hier wird untersucht, welche Flächen tatsächlich als Bauland anzusehen sind und welche Bereiche lediglich Garten-, Frei- oder Hinterlandflächen darstellen.

In solchen Fällen erfolgt häufig eine Aufteilung in:

• Vorderland
• Hinterland

Während das Vorderland regelmäßig mit dem vollen oder annähernd vollen Bodenrichtwert bewertet wird, erfolgt für das Hinterland häufig ein erheblicher Abschlag.

Teilweise werden Hinterlandflächen nur mit einem Bruchteil des Bodenrichtwertes angesetzt.

Auch dadurch entstehen häufig erhebliche Unterschiede zwischen einer überschlägigen Schätzung und dem tatsächlich ermittelten Grundstückswert.

Warum die Grundstücksgröße allein wenig aussagt

Ein Grundstück mit 800 m² kann unter Umständen einen höheren Quadratmeterpreis erzielen als ein Grundstück mit 2.500 m² in derselben Straße.

Für Kaufinteressenten zählt nicht nur die Fläche, sondern vor allem die wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Kann die zusätzliche Fläche überhaupt bebaut werden?

Handelt es sich lediglich um Gartenland?

Ist eine weitere Teilung möglich?

Liegt die Fläche im Hinterland?

Genau diese Fragen sind für die Wertermittlung entscheidend.

Auch Finanzämter greifen häufig auf vereinfachte Ansätze zurück

Im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen erlebe ich regelmäßig, dass Grundstückswerte überschlägig aus Bodenrichtwert und Grundstücksgröße abgeleitet werden.

Das führt insbesondere bei großen Grundstücken häufig zu Wertansätzen, die aus sachverständiger Sicht nicht dem tatsächlichen Marktgeschehen entsprechen.

Gerade in diesen Fällen lohnt sich eine individuelle Prüfung der Grundstücksverhältnisse und der örtlichen Marktgegebenheiten.

Denn der Verkehrswert einer Immobilie wird nicht durch eine einfache Rechenformel bestimmt, sondern durch die tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks und das Verhalten der Marktteilnehmer.

Fazit

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Instrument der Immobilienbewertung und liefert eine wertvolle Orientierung. Er ersetzt jedoch keine sachverständige Wertermittlung.

Insbesondere bei größeren Grundstücken kann die einfache Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zu erheblichen Fehlbewertungen führen.

Ob eine Anpassung über Umrechnungskoeffizienten erforderlich ist, ob eine Aufteilung in Vorder- und Hinterland erfolgen muss oder ob andere wertbeeinflussende Faktoren vorliegen, lässt sich nur im Rahmen einer fachgerechten Bewertung beurteilen.

Deshalb lohnt es sich gerade bei größeren Grundstücken, die individuellen Grundstücksverhältnisse genauer zu betrachten – häufig zeigt sich dabei, dass der tatsächliche Grundstückswert deutlich niedriger liegt als zunächst vermutet.