Der Immobilienmarkt 2026: Käufermarkt statt Verkäufermarkt?

Meine aktuellen Beobachtungen am Immobilienmarkt

In den vergangenen Monaten werde ich immer häufiger gefragt, ob wir uns bereits in einer Immobilienkrise befinden oder ob die Preise weiter fallen werden. Eine pauschale Antwort gibt es darauf natürlich nicht. Allerdings beobachte ich als Immobiliengutachterin im täglichen Geschäft deutliche Veränderungen am Markt.

Längere Vermarktungszeiten

Besonders auffällig ist, dass sich die Vermarktungszeiten vieler Immobilien spürbar verlängert haben. Während in den Jahren 2020 bis 2022 zahlreiche Objekte innerhalb weniger Wochen verkauft wurden, bleiben heute viele Immobilien deutlich länger am Markt. Das gilt insbesondere für ältere Einfamilienhäuser mit Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf.

Diese Einschätzung stammt nicht nur aus meiner eigenen beruflichen Praxis. In den vergangenen Wochen habe ich mich mit mehreren langjährig tätigen und sehr marktkenntnisreichen Immobilienmaklern aus der Region ausgetauscht. Die Rückmeldungen waren bemerkenswert einheitlich: Viele Objekte benötigen heute deutlich länger bis zum Verkauf, Kaufinteressenten verhandeln intensiver und die Zahl der Besichtigungen ist häufig geringer als noch vor ein oder zwei Jahren.

Modernisierungsbedürftige Immobilien

Besonders schwierig sind derzeit Immobilien, bei denen größere Investitionen absehbar sind. Dazu zählen beispielsweise ältere Einfamilienhäuser aus den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren, bei denen Heizung, Fenster, Dach oder energetische Maßnahmen in den kommenden Jahren erneuert werden müssen. Käufer berücksichtigen diese Kosten zunehmend bei ihrer Kalkulation und ziehen entsprechende Beträge vom Kaufpreis ab.

Gestiegene Finanzierungskosten

Ein weiterer wesentlicher Faktor sind die gestiegenen Finanzierungskosten. Noch vor wenigen Jahren konnten Immobilien teilweise zu Zinssätzen von unter einem Prozent finanziert werden. Heute liegen die Zinsen deutlich höher. Dadurch sinkt die finanzierbare Kaufsumme vieler Interessenten erheblich. Die Folge ist eine geringere Nachfrage und ein stärkerer Preisdruck bei bestimmten Immobilienarten.

Aus meiner Sicht lässt sich daher feststellen, dass wir uns in vielen Marktsegmenten inzwischen deutlich vom Verkäufermarkt entfernt haben. Käufer haben heute wesentlich mehr Auswahl, mehr Verhandlungsspielraum und deutlich mehr Zeit für ihre Entscheidungen als noch während der Boomphase.

Gleichzeitig bedeutet dies jedoch nicht, dass alle Immobilien automatisch an Wert verlieren. Gute Lagen, gepflegte Objekte und energetisch modernisierte Immobilien erzielen weiterhin stabile Preise. Die Unterschiede zwischen einzelnen Objekten werden jedoch größer. Während manche Immobilien weiterhin zügig verkauft werden, benötigen andere mehrere Monate Vermarktungszeit oder müssen preislich nachjustiert werden.

Gerade deshalb halte ich eine fundierte Immobilienbewertung aktuell für wichtiger denn je. Die Preisentwicklung lässt sich nicht mehr allein anhand von Nachbarverkäufen oder den Wunschvorstellungen von Verkäufern beurteilen. Entscheidend sind heute die tatsächlichen Marktbedingungen, der Zustand der Immobilie, die energetische Qualität und die konkrete Nachfrage in der jeweiligen Region.

Mein persönlicher Eindruck aus zahlreichen Besichtigungen, Bewertungen und Gesprächen mit Marktteilnehmern lautet daher: Der Immobilienmarkt hat sich deutlich verändert. In vielen Bereichen erleben wir aktuell einen Käufermarkt, in dem realistische Preisansätze und eine objektive Bewertung wichtiger sind als in den vergangenen Jahren.