Immobilien Kurzgutachten – was sind die Unterschiede?

Immobilien-Kurzgutachten ist nicht gleich Immobilien-Kurzgutachten

Nicht jedes Dokument, das als Immobilien-Kurzgutachten bezeichnet wird, ist aus meiner Sicht auch tatsächlich ein fachlich aussagekräftiges Kurzgutachten. In vielen Fällen handelt es sich eher um eine sehr grob überschlägige Wertermittlung – insbesondere dann, wenn der gesamte Umfang lediglich fünf bis sechs Seiten beträgt.

Warum ist das so?

Eine Immobilie lässt sich auf fünf bis sechs Seiten nicht einmal annähernd im Detail darstellen. Weder das Grundstück noch die bauliche Anlage, der Zustand, die Ausstattung, vorhandene Schäden, Modernisierungen, Instandhaltungsstau oder sonstige wertrelevante Besonderheiten können in diesem Umfang nachvollziehbar beschrieben und bewertet werden.

Genau hier liegt aus meiner Sicht der wesentliche Unterschied.

Die Kosten

Die Kosten meiner Immobilien-Kurzgutachten beginnen bei pauschal 1.570,- Euro zzgl. MwSt. Die Erfahrung zeigt, dass Auftraggeber, die eine nachvollziehbare und fachlich fundierte Wertermittlung wünschen, den damit verbundenen Leistungsumfang zu schätzen wissen.

Gleichzeitig fällt bei einem Blick auf den Markt auf, dass unter der Bezeichnung „Kurzgutachten“ sehr unterschiedliche Leistungen angeboten werden. Teilweise werden Immobilien-Kurzgutachten bereits für 500,- bis 800,- Euro angeboten. Häufig handelt es sich dabei um sehr kurze Ausarbeitungen mit einem Umfang von etwa fünf bis sechs Seiten.

Der Umfang

Zum Vergleich: Ein von mir erstelltes Kurzgutachten umfasst regelmäßig ein Mehrfaches davon und hat i.d.R. einen Mindestumfang von 30 Seiten. Allein daran wird deutlich, dass hier nicht derselbe Leistungsumfang miteinander verglichen wird.

Der Begriff „Kurzgutachten“ ist rechtlich nicht geschützt. Es gibt daher keine verbindliche Vorgabe, welchen Umfang ein Kurzgutachten haben muss und welche Inhalte zwingend enthalten sein müssen. Dadurch entstehen am Markt erhebliche Unterschiede. Für Auftraggeber ist das häufig erst auf den zweiten Blick erkennbar.

Die Nachvollziehbarkeit

Ein Kurzgutachten sollte aus meiner Sicht aber deutlich mehr sein als eine Zahl am Ende eines Dokuments.

Wenn ich eine Immobilie bewerte, möchte ich nachvollziehbar darstellen, warum ich zu einem bestimmten Wert komme. Dazu gehört für mich eine ordentliche Beschreibung des Grundstücks, der baulichen Anlage, der Ausstattung, des Zustands und der vorhandenen Besonderheiten. Auch Schäden, Modernisierungen, Instandhaltungsstau oder sonstige wertrelevante Umstände müssen aus meiner Sicht beschrieben und bewertet werden.

Gerade der Zustand einer Immobilie wird häufig unterschätzt. Zwei Häuser können auf dem Papier sehr ähnlich wirken: gleiches Baujahr, ähnliche Wohnfläche, vergleichbare Lage. In der Praxis können die Unterschiede aber erheblich sein. Das eine Haus wurde regelmäßig modernisiert, das andere befindet sich weitgehend im Zustand des Baujahres. Das eine Gebäude hat einen trockenen Keller, das andere Feuchtigkeitsschäden. Bei einem Objekt wurde die Heizungsanlage erneuert, beim anderen steht diese Erneuerung kurzfristig an.

All diese Dinge haben Einfluss auf den Immobilienwert.

Deshalb reicht es aus meiner Sicht nicht aus, eine Immobilie nur sehr knapp zu beschreiben. Ein Auftraggeber sollte nachvollziehen können, was tatsächlich besichtigt wurde, welche Feststellungen getroffen wurden und wie diese Feststellungen in die Wertermittlung eingeflossen sind.

Ein wichtiger Punkt ist dabei auch die Fotodokumentation. Bilder sind nicht nur Beiwerk. Sie dokumentieren den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung. Gerade bei Schäden, veralteter Ausstattung oder Modernisierungsbedarf sind Fotos oft sehr wichtig, damit der Leser das Gutachten später auch nachvollziehen kann.

Wenn beispielsweise Feuchtigkeit im Keller vorhanden ist, genügt es nicht, diesen Umstand nur mit einem Satz zu erwähnen. Es sollte erkennbar sein, wo der Schaden vorliegt, wie er sich darstellt und ob dieser Umstand wertrelevant ist. Natürlich ersetzt ein Immobiliengutachten kein Bauschadengutachten. Trotzdem müssen erkennbare Schäden im Rahmen der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.

Genau hier liegt aus meiner Sicht einer der großen Unterschiede zwischen einer bloßen Wertschätzung und einem sorgfältig ausgearbeiteten Kurzgutachten.

Der Ablauf

Viele Eigentümer sehen zunächst nur den Ortstermin. Die eigentliche Arbeit beginnt aber meistens erst danach. Unterlagen müssen gesichtet, Grundstücksdaten geprüft, Bodenrichtwerte ausgewertet, Wohnflächen nachvollzogen, Marktdaten recherchiert und die wertrelevanten Eigenschaften des Objekts eingeordnet werden. Hinzu kommen die Auswertung der Besichtigung, die Fotodokumentation, die schriftliche Beschreibung und die eigentliche Wertermittlung.

Das alles braucht Zeit.

Ein Kurzgutachten ist zwar bewusst kürzer und kompakter als ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Es ist aber aus meiner Sicht trotzdem ein fachlich begründetes Dokument. Es soll nicht jede Einzelheit in der Tiefe eines vollständigen Verkehrswertgutachtens behandeln, aber es sollte die wesentlichen wertrelevanten Punkte nachvollziehbar darstellen.

Wichtig ist auch die klare Abgrenzung: In einem Kurzgutachten wird kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellt. Es wird daher auch kein Verkehrswert im Sinne eines vollständigen Verkehrswertgutachtens ausgewiesen. Vielmehr wird ein nachvollziehbar hergeleiteter Immobilienwert ermittelt, der auf der Ortsbesichtigung, den vorliegenden Unterlagen, den objektspezifischen Eigenschaften und den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung beruht.

Für viele Fragestellungen ist ein solches Kurzgutachten absolut ausreichend. Zum Beispiel bei einer ersten Vermögenseinschätzung, bei familieninternen Überlegungen, zur Vorbereitung eines Verkaufs oder zur Einordnung eines Immobilienwertes. Wenn es jedoch um gerichtliche Auseinandersetzungen, steuerliche Verfahren oder besonders komplexe Sachverhalte geht, kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich sein.

Deshalb ist es wichtig, vor der Beauftragung genau zu klären, wofür das Gutachten benötigt wird.

FAZIT

Aus meiner Sicht sollten Auftraggeber bei sehr günstigen Angeboten immer nachfragen, was konkret enthalten ist. Wie viele Seiten umfasst das Gutachten ungefähr? Wird der Zustand der Immobilie ausführlich beschrieben? Gibt es eine Fotodokumentation? Werden Schäden berücksichtigt? Werden die Wertansätze erklärt? Oder handelt es sich eher um eine kurze überschlägige Einschätzung?

Nur wenn man den Leistungsumfang kennt, kann man Preise überhaupt miteinander vergleichen.

Ein fünf- bis sechsseitiges Dokument lässt sich natürlich schneller erstellen als ein ausführliches Kurzgutachten mit Objektbeschreibung, Zustandsbewertung, Fotodokumentation und nachvollziehbarer Wertermittlung. Das ist kein Geheimnis, sondern schlicht eine Frage des Arbeitsaufwands.

Mein Anspruch ist es, ein Kurzgutachten so zu erstellen, dass der Auftraggeber am Ende nicht nur eine Zahl erhält, sondern auch versteht, wie dieser Wert zustande gekommen ist. Gerade bei Immobilien, bei denen es um erhebliche Vermögenswerte geht, halte ich diese Nachvollziehbarkeit für besonders wichtig.

Denn am Ende geht es nicht nur darum, irgendeinen Wert zu nennen. Es geht darum, eine Immobilie fachlich einzuordnen, ihre Stärken und Schwächen zu erkennen und die wertrelevanten Umstände verständlich darzustellen.

Deshalb ist ein Kurzgutachten aus meiner Sicht nicht automatisch ein Kurzgutachten, nur weil dieser Begriff auf dem Deckblatt steht. Entscheidend ist, was tatsächlich drinsteht. Mehr zum Kurzgutachten unter IMMOBILIEN KURZGUTACHTEN