Immobilien in der Lübecker Bucht – der WAHNSINN!

Immobilien in der Lübecker Bucht – ein spannendes „Unterfangen“…

Nachdem ich jetzt in den letzen Monaten mehrere Immobilien in der Lübecker Bucht – insbesondere der Lübecker Bucht Süd, welches die Hotspots Travemünde, Timmendorfer Strand und Scharbeutz umfasst (Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Lübecker_Bucht), bewerten durfte, kann ich sagen…. Puhhhh :-)…

Während meiner Arbeit – insbesondere innerhalb der letzten 3 Jahre –  im Rhein-Main-Gebiet und Rheinhessen/Rheinland-Pfalz, habe ich mehrfach die Erfahrung machen „dürfen“, dass ich mit meinem Bewertungen häufig fast 20.000,- €  bis 50.000,- € unter den geforderten Kaufpreisen lag.

Das, was ich hier an der Ostsee innerhalb der letzten Monate erfahren / lernen durfte, übertrifft diese Erfahrung bei weitem!!!! Eines der besten Beispiele hatte ich in der vergangen Woche: ein Kaufinteressent beauftragte mich mit der Bewertung einer Doppelhaushälfte (Kaufberatung: https://www.sv-geck.de/beratung/immobilien-kaufberatung/)mit folgenden Eckdaten: Baujahr 2005, Wohnfläche 129 qm und Grundstück mit 465 qm – gehobene Ausstattung, gepflegter Zustand. Am Ortsrand eines Ortsteils von Scharbeutz gelegen.

Kaufpreis 585.000,- €.

Die Bewertung erfolgte – wie üblich bei Einfamilienhäusern – nach dem Sachwertverfahren, beginnend mit der Bodenwertermittlung.

Der zuständige Gutachterausschuss für den Landkreis Ostholstein hat den Bodenrichtwert für die Zone, in der sich das Bewertungsobjekt befindet, mit 80,- € pro qm?!?!? angesetzt. Häääähhhhh!??! Ganz ehrlich? Ich kann mich nicht erinnern, wann ich das letzte Mal für ein EFH mit einem Bodenrichtwert von 80,- € pro qm Grundstück gearbeitet habe – selbst in der tiefsten Pfalz nicht 🙂 :-).

Und das bei einer Lage, die sich rund 10 km vom Ostsee Strand entfernt befindet. Eigentlich ein Ding der Unmöglichkeit!

Innerhalb meiner zahlreichen Recherchen und Telefonate, hörte ich u.a. die Aussage „der Bodenrichtwert konnte sich nicht entwickeln, da so gut wie keine Verkäufe stattgefunden haben…“

Anmerkung an dieser Stelle: die Bodenrichtwerte in Deutschland werden von den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen entwickelt und ergeben sich aus den tatsächlich geschlossenen notariellen Kaufverträgen für Immobilien.

Wie auch immer  – der ermittelte Bodenwert / Grundstückswert lag bei rund 50.000,- €. Geht nicht – so zumindest meine Erfahrung. Ich habe in den letzten Jahren nicht EIN EINZIGES vergleichbares Baugrundstück unter 200.000,- € bewertet.

Der ermittelte Sachwert lag mit einer Marktanpassung von 40% bei rund 410.000,- € – also bei rund 175.000,- € UNTER dem geforderten Kaufpreis. Noch NIE da gewesen!!! Da fängt man ja an, an seiner Kompetenz als Gutachterin zu zweifeln :-).

Nach stundenlanger Recherche, weiteren Anpassungen und mehrfacher Überprüfung der Berechnung, hielt ich es in diesem Fall „ausnahmsweise“ für angebracht beim Makler anzurufen und hatte das Glück auf einen äußerst kompetenten und netten Zeitgenossen zu treffen, der meine Berechnung bestätigt hat. „Keine Sorge, Frau Geck! Ich liege in meiner Bewertung sogar unter Ihrer Berechnung. Aber die Leute sind bereit diesen Preis zu zahlen und ich habe bereits mehrere Kaufgebote…“. Aha…

Fazit der Geschichte: aus meiner Sicht „hinken“ die Bodenrichtwerte extrem dem tatsächlichen Marktgeschehen hinterher. Denn ein Kaufpreis von 585.000,- € für ein Objekt mit den o.g. Eckdaten scheint auch mir mehr als plausibel. Dieser Preis wäre ohne Weiteres sogar im Rheingau erzielbar – und der liegt bekanntermaßen nicht 10km vom Ostsee Strand entfernt ;-).

Fazit II: wie allen mittlerweile bekannt sein dürfte, hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland in den letzten Jahren EXTREM positiv entwickelt. Dies gilt insbesondere für Ballungszentren und Hot Spots, so wie hier an der Ostseeküste. Durch die Pandemie hat sich dieser Zustand aus meiner Sicht nochmals verschärft. Aufgrund der eingeschränkten Reisemöglichkeiten, ist der Run auf die Deutschen Küsten angestiegen (dies merke ich übrigens hier täglich … total überfüllt mit Menschen… ALLES!!!! Und ich dachte, ich „entkomme“ mal dem überfüllten Rhein-Main-Gebiet…denkste ;-))

Ich hoffe in Bälde rausfinden zu dürfen, wie hier eigentlich mit den Bodenrichtwerten – insbesondere in der Region Ostholstein – umzugehen ist…. Die Grenze der Stadt Lübeck zu Ostholstein befindet sich übrigens ziemlich genau in der Mitte zwischen Travemünde und Niendorf Ostsee (Ortsteil von Timmendorf).

Und Fazit für mich: ENORM spannend die Arbeit hier!!! Teilweise unheimlich aufgeschlossene und sehr nette verbindliche Menschen.

Der Norden hat sein Vorurteil „verschlossen“ zu sein, meiner Meinung nach zu Unrecht! Zumindest bis jetzt…

Und zu guter Letzt: ALLES RICHTIG GEMACHT 🙂 … mit der Arbeit im Norden! Macht Spaß!!!!