Die Entwicklung der Immobilienpreise – wo geht’s hin?

Die Entwicklung der Immobilienpreise – wo geht’s hin? Das ist einer der spannenden Fragen derzeit…

In den vergangen 3 Jahren – und insbesondere seit Ausbruch der s.g. „Pandemie“ – lautet in nahezu jedem Ortstermin eine der ersten Fragen: „Frau Geck, was können Sie uns zur Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland sagen? Wo wird die Reise hingehen?“…

Meine Antwort lautet stets: „Tja. Wenn ich das genau wüßte, dann würde ich jetzt nicht hier stehen…“ 😉 😉 Aber Eines steht für mich fest: seit mehreren Jahren beobachte ich mit Sorge / Respekt die Faktoren & Indizes, die einen entscheidenden Einfluss auf die Wertermittlung von Immobilien haben. Für mich steht diese Entwicklung stellvertretend für die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland.

Zum Einen sind es die Sachwertfaktoren (Marktanpassung) im Rahmen der Wertermittlung für Ein- bis Zweifamilienhäuser sowie die Höhe der Mieten (Wertermittlung von Renditeobjekten / Eigentumswohnungen, etc.), die seit mehreren Jahren stetig steigen. Und die Liegenschaftszinssätze, die gleichzeitig extrem fallen – ja, teilweise sogar negativ sind!?!?

Die Sachwertfaktoren werden uns Gutachtern vorgegeben und haben am „Ende“ einer Wertermittlung den entscheidenden Einfluss auf den Marktwert der Immobilie (Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwert).

Hier ein aktuelles Praxisbeispiel:

Ermittelter Sachwert eines bebauten Grundstücks / Einfamilienhaus (Wert der baulichen Anlage + Grundstück) beläuft sich auf rund 220.000,- € (also rein rechnerisch).

Der hierfür vor gegebene Sachwertfaktor (Marktanpassung) auf 1,6 = 60%.

Im Ergebnis beläuft sich der ermittelte Marktwert / Verkehrswert auf rund 350.000,- € ?!?!?!

Und im Zweifelsfall wird das Objekt, wenn es auf den Markt kommt, dann noch 20.000,- € bis 50.000,- € über dem ermittelten Wert verkauft?!?!?!

Da stellt sich doch die Frage: „ist das alles noch normal?“ Aber was ist „normal“ in unserer heutigen Zeit? Es sind verrückte und unstete Zeiten, in denen wir uns befinden. Und aus meiner Sicht spitzt sich alles zu – auf allen Ebenen. Und so auch auf dem Immobilienmarkt.

Ich habe vor ca. 3 Jahren ein Gutachten für ein Einfamilienhaus erstellt und wurde in diesem Jahr mit einer Anpassung beauftragt. Der Wert der Immobilie ist seit dem um ca. 100.000,- € gestiegen. Der erzielte Verkaufspreis lag nochmals um ca. 50.000,- € höher als prognostiziert. Ist das noch „normal“? Aus meiner Sicht: SICHER NICHT!!!!

Aber wo wird es hingehen? Wohin werden sich die Preise entwickeln?

Da habe ich eine ganz klare Meinung: NACH UNTEN. Wieso? Weil ich der festen Ansicht bin, dass diese Welt eine Bereinigung braucht. Und zwar in jeder Hinsicht. Und aus meiner Sicht ist alleine dafür diese s.g. „Pandemie“ gut.

UND WANN? Nun. Ich denke, dass die Folgen der Krise sich aktuell noch garnicht voll umfänglich abzeichnen – vor allem die wirtschaftlichen.

Und ich bin der Ansicht, dass es leider eine Menge an Menschen geben wird, die künftig nicht mehr in der Lage sein werden Ihr völlig überteuertes erworbenes Eigenheim abzuzahlen. Und das bei steigenden Zinsen und evtl. reduziertem Einkommen…und vor allem vor dem Hintergrund einer 100% Finanzierung!??!?

Ich persönlich – und ich betone…das ist MEINE SUBJEKTIVE MEINUNG… denke, dass wir die Folgen von dem was sich in unserem Land in den letzten 19 Monaten abgespielt hat – und ich spreche hier „nur“ vom Immobiliensektor spätestens Mitte bis Ende 2022 spüren werden.

Inwiefern? Aus meiner Sicht in fallenden Immobilienpreisen. Und bis 2023 rechne ich mit einem gewaltigen Einbruch. Warum? Weil eine Bereinigung notwendig erscheint. Und aktuell alles komplett überteuert und überbewertet ist. Und das muss sich aus meiner Sicht normalisieren.

Und zwar ALLES. Auf ALLEN Ebenen.